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                                                                                                                                                                          皇冠娱乐-越贴近越真实

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                                                                                                                                                                            华商报宝鸡讯(记者 张宝龙)未完成销售业绩的员工胸前举牌“混吃混喝奖”并被拍照,其他员工被迫在朋友圈中转发照片。这样的管理让员工很受伤。

                                                                                                                                                                            员工:公司内部处罚就行了

                                                                                                                                                                            9月10日,宝鸡一网友在微博发文称,位于宝鸡市居然之家世纪荟萃店内的懒家婆家装公司对未完成销售业绩的员工集中胸前举牌拍照,并勒令其他员工在朋友圈中转发照片。据称,这些未达到销售业绩的员工还要接受体罚,男的做两百个俯卧撑,女的做两百个深蹲。该公司聘请有第三方营销团队。微博同时配有照片,十名男女营销人员每人举着牌子,牌上写着“混吃混喝奖”和“警示牌”,警示牌大致内容是没完成任务,拖了后腿,以此为警示。

                                                                                                                                                                            昨日,该网友告诉华商报记者,他是出于气愤才发的微博,照片是他一个朋友发在微信朋友圈的,他询问时朋友告诉他是第三方营销的老师让发朋友圈的,对未完成营销任务的员工拍照进行警示。

                                                                                                                                                                            一名不愿透露姓名的未完成业绩的员工告记者,事发当天,他们十个人都是业绩不好,没有完成预期销售任务,于是被营销管理老师处罚,还让其他员工拍照发朋友圈,他看到后非常气愤,和发朋友圈的人还吵架了。该员工说,公司内部处罚就行了,还将照片公开,虽然不久就删除了,但他还是觉得人格受到了侮辱。

                                                                                                                                                                            商家:此举欠妥已改正

                                                                                                                                                                            昨日,宝鸡懒家婆家装公司市场部总监高芳告诉记者,网上传播的对未完成业绩员工举牌警示确有其事,但与事实有些出入。

                                                                                                                                                                            事情的真实情况是:他们公司近期在做市场营销活动,聘请了第三方的营销人员对员工进行管理。管理老师对没完成任务的十名员工进行了处罚,让这十名员工举牌“混吃混喝奖”和“警示牌”,并做了体罚。该老师的目的是为了激励员工努力工作,但事后让其他员工发朋友圈进行曝光的行为确实欠妥。照片发到朋友圈后,家装公司老板第一时间让员工删除了朋友圈照片,并停止对员工的体罚,跟该营销老师也做了沟通,这样处罚确实不对,对后面的营销方法也做了改正。

                                                                                                                                                                            宝鸡居然之家世纪荟萃店办公室工作人员表示,此事是第三方家装公司所做,确实与他们单位没有关系,今后他们将提醒商家科学管理、营销,避免类似事件发生。

                                                                                                                                                                            律师:侮辱人格法律禁止

                                                                                                                                                                            陕西立刚律师事务所律师史亮认为,将未完成业绩员工举牌拍照并公开曝光,是侵犯员工名誉权的行为,此举与游街示众一样,是侮辱人格的举动,劳动法等相关法律也是明令禁止的,员工有权要求停止该行为并消除影响,若造成其他损失,可要求赔偿。

                                                                                                                                                                            今年人民币对美元中间价升值6.30%;专家称,相关政策调整,不能与人民币贬值画等号

                                                                                                                                                                            新京报记者9月11日从监管部门和银行人士处获悉,近日,央行调整了外汇风险准备金政策和对境外金融机构境内存放执行正常准备金率的政策,昨日起将外汇风险准备金征收比例从20%降为零,并取消对境外金融机构境内存放准备金的穿透式管理。受此影响,在岸人民币对美元16:30收盘价报6.5239,较上一个交易日跌622个基点,结束三连涨。

                                                                                                                                                                            人民币对美元升值、外汇储备回暖……在跨境资本流动逐渐趋稳的境况下,央行调整了外汇风险准备金征收比例为零,背后有何深意?专家认为,这并不能同人民币贬值“画等号”。

                                                                                                                                                                            中国人民大学国际货币研究所研究员张瑜告诉记者,“央行公布取消风险准备金,包括逆周期因子调节,意思是让升值幅度跟着外盘在合理区间之内,既不能超升、也不能超贬,并不代表说央行要引导贬值,央行只是引导汇率在合理的机制框架里,框架里核心就是维持一篮子(货币)稳定。”

                                                                                                                                                                            人民币市场环境变化太大致政策调整

                                                                                                                                                                            外汇风险准备金征收比例在市场中引起了广泛关注,更是引来“人民币汇率”转向的猜测。据央行旗下的《金融时报》透露,收取外汇风险准备金业务范围,包括了境内金融机构开展的代客远期售汇业务等类别。

                                                                                                                                                                            何为代客远期售汇业务?以其中典型的远期购汇合约为例,可以理解为企业与银行签订一份合约,约定未来以一个固定的汇率将人民币兑换为美元。

                                                                                                                                                                            “市场上一旦有了人民币贬值的预期,带有投机目的的企业就会加大对远期购汇合约的需求,做空人民币。”联讯证券首席宏观研究员李奇霖撰文称,“有真实贸易背景的企业出于套期保值的目的,也会加大对远期购汇的需求,以锁定未来的购汇成本。”

                                                                                                                                                                            2015年,人民币进行了“8·11”汇改,调整人民币对美元汇率中间价报价机制,市场上弥漫着贬值预期。在这种情况下,央行在2015年8月31日,下发了《中国人民银行关于加强远期售汇宏观审慎管理的通知》,提出要对金融机构的远期售汇业务收取20%的外汇风险准备金,被认为试图通过加大成本,降低人民币贬值预期。

                                                                                                                                                                            而这次为何调整?央行金融研究所所长孙国峰称,上述两项政策都是在前两年人民币汇率出现波动、资本流动呈现一定顺周期性的背景下出台的宏观审慎管理措施,考虑到当前市场环境已发生较大变化,上述两项政策有必要进行调整。

                                                                                                                                                                            2017年以来,国际市场美元对主要货币持续走弱,人民币和外汇储备迎来回暖。据Wind资讯,今年来,截至昨日,人民币对美元中间价升值了6.30%,尤其是60日之内,升值了4.38%。

                                                                                                                                                                            “汇率根本上是由经济基本面决定的,短期可能受部分因素扰动从而与基本面有所偏离,但最终还是会回归经济基本面。”孙国峰指出,在市场环境已转向中性的情况下,有必要调整前期为抑制外汇市场顺周期波动而出台的逆周期宏观审慎管理措施,也相应回归中性,以强化外汇市场价格发现功能,提高市场流动性,更好地服务于实体经济,促进经济持续、协调、平稳发展。

                                                                                                                                                                            分析称利于减缓进出口压力

                                                                                                                                                                            交银国际研究部负责人洪灏认为,取消外汇风险准备金率,相当于央行给了市场一个信号,允许人民币双向波动,而不是今年开始的单边增强。“强势的人民币对出口可能会造成一定影响,我们已经从上周五的外贸数据上看出来。”他表示。

                                                                                                                                                                            海关总署9月8日公布的数据显示,8月份中国进出口总值2.41万亿元,增长10.1%。其中,出口1.35万亿元,增长6.9%;进口1.06万亿元,增长14.4%。8月的进出口、出口、进口增速全线创下年内的新低。

                                                                                                                                                                            另一方面,也有专家提醒,有关政策调整,并不能与人民币贬值画等号。“不是说要(一定要)贬值。”中国人民大学国际货币研究所研究员张瑜介绍,现在汇率的价格有一个中间价的定价公式,按照这个机制,大思路是以市场供求为基础,维持对一篮子货币(汇率参考的外币组合)的稳定。

                                                                                                                                                                            张瑜指出,5月份以来,一直到两周以前,人民币汇率的波动是相对理性、稳定的——这可以从CFETS人民币汇率指数在93-95之间的波动中观测到。

                                                                                                                                                                            同时张瑜提到,最近两周可以观察到的一个信号是,CFETS指数有一个明显的回升,这就意味着人民币的升值相对于外盘美元的走弱升得过多,带动了一篮子指数的升值,这个情况也触发央行动用了相应的工具来校对过度升值的趋势。

                                                                                                                                                                            张瑜说,“贬了两年了,最近可能有积压的结汇需求集中释放,包括盘中交易的反转,一转升大家都预期转升,市场上一下子谁也不敢看空人民币了,谁也不会单枪匹马与整个市场作对。”

                                                                                                                                                                            ■ 市场观察

                                                                                                                                                                            在岸人民币收跌报6.5239 有做空者损失过亿

                                                                                                                                                                            Wind资讯行情显示,周一在岸人民币对美元16:30收盘价报6.5239,较上一个交易日跌622个基点,结束了三连涨,此前更是连升11日,创下2011年以来最长连涨。

                                                                                                                                                                            人民币的强势也令一些看空者损失惨重,媒体报道称,对冲基金经理Mark Hart就是其中一位。从2009年开始,他就试图通过看空人民币获得收益。2015年,纽约时报说他认为,投资者把他们的钱撤离中国,将导致翻版的1997年亚洲货币危机;2016年,他又在媒体上称,中国应该将人民币贬值50%。然而,人民币今年以来的稳健却不得不令他放弃。外媒称,Mark Hart此前累计投入了2.4亿到2.5亿美元,其间使用杠杆一度高达250亿美元来做空人民币,但如今预计损失可能达到2.4亿美元。

                                                                                                                                                                            ■ 企业故事

                                                                                                                                                                            “报价时能赚一块钱,收钱时亏了一块”

                                                                                                                                                                            “原来报价的时候能赚一块钱,现在货做完,收钱的时候亏了一块。”聊起汇率波动对出口企业的影响,在杭州从事服装出口的刘平(化名)无奈地表示。

                                                                                                                                                                            今年以来,人民币对美元保持了稳健升值的趋势,但对从事外贸的企业而言,这意味着,按照此前同外商约定的汇率,很可能会导致其收入减少。

                                                                                                                                                                            “比如,之前约定好1美元换6.7块人民币,现在接近6.5,同样收到1万美元,换成人民币就少了2000块。”刘平说。

                                                                                                                                                                            另一位从事出口工作的王楠(化名)称,“客人在年后汇率最好的时候原料价格也相对低的时候来砍了价,现在到真正下单的时候,美元下跌还不稳定,风险大了,成本高了,而且国内原料大规模涨价,整个形势就很糟糕了”。

                                                                                                                                                                            通过远期结售汇交易等方式,出口企业可以锁定自己的出口交易,但也有企业判断错方向。中国证券报近期指出,有企业因为看空人民币而亏损千万。

                                                                                                                                                                            在这种情况下,张瑜分析,对于出口企业来说,汇率的弹性和波动性可能加大,出口企业增加汇率风险控制工具的使用以及合理的使用就变得更加重要,即通过各种衍生品的合约,令自己潜在的损失达到最小。

                                                                                                                                                                            ■ 投资建议

                                                                                                                                                                            个人不要盲目换美元

                                                                                                                                                                            张瑜提醒,对个人来说,就是不要盲目换汇,不要觉得美元要反弹而盲目抢美元。

                                                                                                                                                                            分析指出,从趋势上看,人民币两年大的贬值周期很可能进入到末尾,贬值预期可能会发生分化和扭转,很可能进入到一个跟随市场的均衡态势。

                                                                                                                                                                            根据Wind资讯提供的数据,截至昨日,美元指数今年贬值幅度超过了10%。在不少分析人士眼里,考虑到刺激贸易等因素,美国不大可能保持强势美元的政策;此外,今年以来欧洲经济有所复苏,也对美元走好形成制约。

                                                                                                                                                                            新京报记者 宓迪

                                                                                                                                                                            (本文刊发于《中国经济周刊》2017年第36期)

                                                                                                                                                                            日前,融创中国(01918.HK)发布2017年中期业绩,显示上半年融创资产总额为4238亿元,合同销售金额为1088.5亿元,同比增长约94.2%;税后利润16.14亿元,同比增长1469.7%。借贷总额1812亿元,现金余额为924亿元。值得注意的是,报告中还提到,由于受到外部负面影响,公司对乐视网和乐视致新的投资已经亏损了3.91亿元。

                                                                                                                                                                            不仅如此,虽然是融创的业绩发布会,但现场与乐视有关的话题更引人关注。融创中国董事局主席、执行董事孙宏斌在谈及乐视时掩面而泣,说道:“在投资乐视之前,我这辈子已经没什么遗憾了。但在投资乐视之后,如果不把这个公司搞好,我这辈子就真的有遗憾了。”他还表示,“贾跃亭做的生意都是好的,但没做对,是手拿一副好牌但打烂了。另外,在出问题后,贾跃亭处理得不够坚决,没能作出断臂求生的决定。”

                                                                                                                                                                            董明珠:格力手机没有失败

                                                                                                                                                                            9月3日,格力电器董事长兼总裁董明珠在接受媒体采访谈及格力手机时说,“我从来不认为我失败,因为我一直坚守自主创造、自主研发、自己设计,但这必须要有一个时间。”她还表示,格力手机不以量取胜,现在做得很好。而对于造车计划,董明珠称,银隆跟格力是完美结合,银隆的钛电池确实具有价值,不能等新能源车领域有钱赚了才进去,要有风险担当。

                                                                                                                                                                            柳传志:投资人不是金融泡沫的产生者

                                                                                                                                                                            近日,针对“投资人疯狂投资产生泡沫”的质疑声,联想控股有限公司董事长柳传志发表了自己的看法。他指出,投资人不是金融泡沫的产生者。金融泡沫的源头在于:一些没有活力的传统企业,在资源成本、竞争对手等环境发生变化时,无力应对,盲目扩大资金投入,造成产品过剩,而金融资金难以投入有效生产,造成资金空转和泡沫。柳传志认为,只要坚持供给侧改革,有好政策的支持,中国的投资人和创新创业企业都有广阔的发展空间。

                                                                                                                                                                            任正非发内部信鼓励说真话

                                                                                                                                                                            9月4日,华为内部论坛上贴出了一封由总裁任正非签发的名为《要坚持真实,华为才能更充实》的邮件,“我们要鼓励员工及各级干部讲真话,真话有正确的、不正确的,各级组织采纳不采纳,并没什么问题,而是风气要改变。真话有利于改进管理,假话只有使管理变得复杂、成本更高。

                                                                                                                                                                            ”这封邮件显示,华为一员工因说真话,被晋升两级。

                                                                                                                                                                            中新社华盛顿9月11日电 (记者 刁海洋 邓敏)美国总统特朗普11日在白宫为“9·11”事件遇难者默哀,并出席在五角大楼举行的“9·11”事件16周年纪念仪式。他当天强调,将竭尽全力保护美国人民的安全。

                                                                                                                                                                            当天上午8时45分,在16年前第一架客机撞击纽约世贸大楼北楼的同一时间,特朗普携夫人梅拉尼娅及白宫工作人员在白宫南草坪为“9·11”事件遇难者默哀。随后,特朗普与梅拉尼娅前往五角大楼出席纪念仪式,并在美防长马蒂斯、美军参联会主席邓福德等人的陪同下敬献花环。

                                                                                                                                                                            特朗普当天在五角大楼发表讲话时表示,“9·11”事件的苦难与悲痛已经化作美国的国家记忆,众多无辜民众在那黑暗的一天被夺去生命。特朗普说,恐怖分子认为美国会因为“9·11”事件变得恐慌和脆弱,但美国并没有被吓倒。当美国人团结起来的时候,没有什么力量能让我们分裂。美国将确保“基地”组织及其他恐怖组无法再对美国发动袭击。

                                                                                                                                                                            美国副总统彭斯11日前往宾夕法尼亚州尚克斯维尔出席纪念活动。“9·11”事件当天,美联航93号航班坠落于此。彭斯称赞93号航班上的乘客做出英勇无私的举动。他说,正是他们的勇气让更多人免于那场灾难。他强调,美国将把恐怖“毒瘤”彻底消灭。

                                                                                                                                                                            华盛顿多地当天举行纪念活动和研讨会。白宫、国会、最高法院以及华盛顿纪念碑等均降半旗,悼念遇难者。(完)

                                                                                                                                                                            《中国经济周刊》记者 谢玮 | 北京报道

                                                                                                                                                                            责编:陈惟杉

                                                                                                                                                                            (本文刊发于《中国经济周刊》2017年第36期)

                                                                                                                                                                            今年以来,针对楼市的调控政策密集出台,涉及信贷、购房资质、土地供应、融资渠道、市场监管等多个方面。

                                                                                                                                                                            在业内看来,楼市的商业逻辑将发生变化。“拍地盖楼,快进快出”的房地产1.0时代不再,房企必须走向2.0时代,向金融化和专业分工转型。在此背景下,房企上半年成绩单备受关注。

                                                                                                                                                                            8月中旬起,A股、H股上市房企陆续发布中报。多家房企业绩显著上涨,同时,行业分化局势愈发明显,部分中小房企的生存环境并不乐观。

                                                                                                                                                                            碧桂园登顶销售榜

                                                                                                                                                                            2017年上半年,碧桂园、万科、恒大销售额位居前三,均突破2000亿大关,碧桂园已完成全年业绩超七成,接近去年全年销售总额。保利、绿地、中海、融创等4家企业销售额突破千亿大关,分别为1466亿元、1331亿元 、1273.2亿港元和1088.5亿元。

                                                                                                                                                                            中原地产发布的数据显示,120家发布半年报的A股上市房企合计营收4424亿元,净利润494.7亿元,净利润率达到11.2%,同比上涨近两个百分点。中原地产首席分析师张大伟分析称,2017年全年房企平均净利润率将再度回归两位数,但全行业利润依然不足银行零头。

                                                                                                                                                                            形势看涨,部分房企亦宣布上调全年销售目标。

                                                                                                                                                                            碧桂园将销售目标由年初定下的4000亿元上调至5000亿元,上调25%。龙湖地产(0960.HK)亦将年度销售目标调至1500亿元,提升36%。富力地产(2777.HK)宣布将年度销售目标从730亿元提高到800亿元。融创中国也将全年销售目标大幅上调43%,达到3000亿元。

                                                                                                                                                                            不过,部分中小房企的业绩表现却不乐观。Wind资讯数据显示,A股上市房企中,总资本在100亿以下的房企有41家,其中23家上半年净利润同比下滑。16家净利润亏损,占总数的22.54%。其中,被称为“亏损王”的嘉凯城(000918.SZ)半年报摘要显示,今年1—6月实现利润总额-7.08亿元,实现归属于上市公司股东的净利润-7.16亿元。

                                                                                                                                                                            融创、恒大降杠杆;“现金为王”?

                                                                                                                                                                            融创、恒大可谓今年地产业的“网红”企业。

                                                                                                                                                                            在“吞下”万达的13个文旅项目后,融创中国(1918.HK)中报预计,2017年下半年融创总可售资源约3879亿元,2018年总可售资源约6187亿元。“未来,融创将继续加强销售、缓停拿地,以保证现金流充裕。”

                                                                                                                                                                            “未来两年融创的任务是降负债,”融创中国行政总裁汪孟德称,“最主要的原因是我们到了释放利润的阶段了,而不是现金流紧张。”他表示,未来随着利润大幅释放,净负债率自然会下降,“我们有信心在未来一到两年,在2019年底把资产负债率和净资产负债率降到双70%的水平。”

                                                                                                                                                                            恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧称,今年年初,恒大启动战略转型,“在发展模式上,由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的‘三高一低’发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的‘三低一高’发展模式转变。”

                                                                                                                                                                            今年6月以来,SOHO中国(0410.HK)先后整体出售上海虹口SOHO、光华路SOHO二期、凌空SOHO的举动引发舆论关注,甚至有人质疑潘石屹要“跑路”。8月22日,SOHO中国发布中报,董事长潘石屹表示,出售项目的资金用途首先用于还贷,优先还境外贷款。“不想承担过多风险,收入和负债都是以人民币计价。”

                                                                                                                                                                            SOHO中国首席财务官唐正茂介绍,除了还债,处置资产的部分资金还成为现金流。截至6月30日,SOHO中国的现金及现金等价物为34.41亿元,银行存款为2.53亿元。

                                                                                                                                                                            “现金为王”、销量猛增的背后或基于回收流动性的考虑。

                                                                                                                                                                            事实上,去年下半年以来,房企融资环境日趋收紧。监管层直指违规资金流入楼市,房企长期依赖的发债、定增和信托等传统融资模式受限。

                                                                                                                                                                            Wind数据显示,今年以来,地产企业境内累计发债规模2767.21亿元,较去年同期的8212.59亿元下挫66.3%。8月发债规模439.93亿元,结束环比两连涨,且较去年同期下滑58.2%。

                                                                                                                                                                            与此同时,房企海外融资逐渐升温。穆迪提供的数据显示,今年以来,51 家受评开发商在境外债券市场共融资约 264 亿美元,远高于2016 年全年 87 亿美元的融资总额。

                                                                                                                                                                            仅7月以来,龙湖地产发行4.5亿美元5年期的优先票据。绿地控股(600606.SH)发行1亿美元债券。建业地产(0832.HK)发行2亿美元一年期优先票据。8月,融创中国发布公告,称成功发行金额合计10亿美元的两组高息债券。

                                                                                                                                                                            房企将迎“苦日子”?并购拿地、多元化运营渐成共识

                                                                                                                                                                            “从2018年5月至2020年5月,将会是内地房企最棘手、最难熬的一段时间。未来房企高价拿地,再高价卖出模式难以为继。”绿城中国行政总裁曹舟男在半年业绩会上表示。

                                                                                                                                                                            不过,新城控股(601155.SH)副总裁欧阳捷向《中国经济周刊》记者直言,“地还是要拿的”,只是策略发生了变化。在目前土地出让缩减、价格受限的情况下,并购手段成为房企获取战略资源、扩大自身规模的一个非常重要方式。

                                                                                                                                                                            中报数据显示,碧桂园上半年新增土地投资1686亿元,同比增长131.5%,新增土地投资的权益达到74.8%。万科上半年也积极通过合作及并购拿地,上半年新增土地中64.7%建筑面积的项目以合作方式获得。

                                                                                                                                                                            并购也成为融创的拿地利器。7月收购万达13个文旅项目,大幅取得近6000万平方米的土储。此外,融创还收购大连润德乾城全部股权、华城富丽95%的股权、天津星耀80%的股权等。截至8月25日,不计入万达13个文旅城项目,融创的总土地储备达1.01亿平方米。

                                                                                                                                                                            克而瑞数据显示,1—7月份拿地面积榜上,30强房企新增土地面积达34978万平方米,其中通过收并购方式取得的土地建筑面积占25%,较去年提升了近15个百分点。

                                                                                                                                                                            穆迪投资者服务公司发布报告称,2017年全年中国房地产业并购交易总额有望创纪录。第二季度公布的最大规模并购交易为万科斥资约人民币551亿元收购广东国际信托投资公司的若干房地产资产。分析师黄哲表示,“并购活动激增主要由开发商有意实现更大的规模经济效应、争夺更大市场份额以及补充土地储备驱动。与参与公开拍卖拿地相比,通过并购交易补充土地储备的成本相对更低。”

                                                                                                                                                                            存在变数的2017年下半场,房企角色从“开发商”转型为“运营商”的路径逐渐明晰。

                                                                                                                                                                            龙头房地产企业均提出了各自的多元化运营策略,涉及商业地产、旅游地产、健康地产、特色小镇等多个领域,并积极布局租赁业务。

                                                                                                                                                                            7月,富力以199.06亿元收购万达77家酒店,富力的酒店规模将超过100家,一举成为全世界最大的酒店运营商之一。富力地产董事长李思廉表示,未来富力将持续寻求扩大整体规模并整合酒店资产,以增加经常性收入及利润的比例。

                                                                                                                                                                            特色小镇成为山水文园集团转型的发力点。其董事局主席李辙向《中国经济周刊》记者表示,致力于将浙江山水主题小镇打造成为行业标杆,“山水主题小镇将成为我们的一个核心竞争力。未来5年我们打算做15个这种小镇项目,抗衰老将成为标配植入。”

                                                                                                                                                                            土地闲置高达1.7万亩;人才新政加剧供需失衡

                                                                                                                                                                            《中国经济周刊》 记者 李永华 | 长沙报道

                                                                                                                                                                            见习编辑:蒋莉莉

                                                                                                                                                                            (本文刊发于《中国经济周刊》2017年第36期)

                                                                                                                                                                            9月3日 ,长沙高铁南站旁一楼盘网上开盘,907套房源10秒在网上抢光。当天,长沙房地产另一热门区域的梅溪湖也有一主打大户型的楼盘开盘,同样秒光。这一现象已持续数月,个别楼盘新房源甚至被内部人直接分完,能否在新开楼盘中弄到一个内部购房指标,成为不少长沙购房者最近的热点话题。

                                                                                                                                                                            “秒光现象”背后,长沙房价从2016年下半年开始疯涨。湖南中原研究中心数据显示,在限网签大背景下,2017年上半年长沙内五区(天心区、芙蓉区、雨花区、开福区、岳麓区)新建商品住宅真实成交价格达9426元/平米,同比上涨42.26%。据《中国经济周刊》记者实地调查二手房并查阅链家数据发现,一年来,长沙市岳麓区、芙蓉区、望城区金星北片区,以及雨花区、开福区的多数区域,二手房成交价均已翻番。

                                                                                                                                                                            在数次出台调控政策之后,长沙为何拉不住房价这头疯牛?

                                                                                                                                                                            “9年仅上涨3000多元”被吐槽 买房得先花10万元买指标

                                                                                                                                                                            8月21日,湖南有媒体发表文章称,根据湖南省住建厅和长沙市房产研究中心公布的数据,长沙商品住宅均价从2008年到2017年9年仅上涨了3000多元。长沙市住建委相关数据显示,今年上半年,全市新建商品住宅成交均价6374元/m2,略有回落,其中内六区(含2011年“撤县改区”的望城区)新建商品住宅成交均价7365元/m2。

                                                                                                                                                                            9年上涨3000多元,这一说法顿时被吐槽和刷屏,成为长沙购房者的安慰剂。毕竟,他们面对的是长沙房价领先全国的高涨。

                                                                                                                                                                            根据国家统计局发布的全国 70 大中城市6 月份房价指数,长沙同比上涨20.8%。如果以官方发布的全市新建商品住宅成交均价6374元/m2计算,上半年房价同比已上涨1098元/m2。

                                                                                                                                                                            全国 70 大中城市7 月份的房价指数显示,长沙新建商品住宅价格环比上涨 0.7%,同比上涨 18.3%,同比涨幅在全国70个大中城市中排第二。至此长沙房价环比已连涨24个月,同比连涨20个月,两项指标均创下历史纪录。

                                                                                                                                                                            中原地产的数据显示,7月份长沙内五区新建商品住宅成交均价10096元/m2,环比上涨3%。

                                                                                                                                                                            面对疯涨的房价,长沙今年出台了不少限制政策,比如说新楼盘严格限价,其效果却是扬汤止沸。因为大部分新盘价格已经与周边二手房严重倒挂,刺激购房者跑步入市。

                                                                                                                                                                            9月2日,《中国经济周刊》记者前往长沙万科某楼盘,销售人员直言,7月份开盘推出的房源只是象征性地对外放出少量房源,绝大多数房子早已被开发商高管及相关人员抢光。该销售人员称,10月份开盘的一栋楼,价格至少应该在15000元/m2以上。

                                                                                                                                                                            一位知情人士说:“政府限价,这里最高只能卖12000元/ m2,但周边的二手房价格早就到了15000元/ m2,抢到就是赚到。有些人一下子就拿了五六套房子,现在一个内部购房指标是10万元。”

                                                                                                                                                                            9月3日,长沙市雨花区的阳光城尚东湾907套房源开盘10秒被抢光,开盘价仅6800元/ m2,而周边二手房的价格已超过9000元/ m2。阳光城尚东湾如此诱人的价格无疑是最刺激的兴奋剂,一位没抢到的购房者沮丧地说:“太快了,太快了。”但是也有购房者觉得,“太疯狂也不是好事”。

                                                                                                                                                                            中原地产监测,8月中下旬长沙9个住宅项目开盘,推出1198套,成交1131套,开盘当天成交率达94.4%,绝大部分项目成日光盘。

                                                                                                                                                                            成交量与价格同步上升。2015年,长沙内六区住宅成交1352万平米,比上年大增70.9%;2016年成交2014万平米,较上年再增48.9%。据统计,今年1至7月长沙内五区新建商品住宅供应338万平米,但成交达464万平米,市场一直处于供不应求的状态。

                                                                                                                                                                            房价上涨与“饥饿式”土地供应有无直接关系

                                                                                                                                                                            房价高烧不退,长沙市住宅用地的供应却十分克制。

                                                                                                                                                                            2017年长沙计划供应住宅用地4890.15亩。《中国经济周刊》记者统计,截至8月底,长沙内五区已出让住宅用地6宗,商住地8宗,住宅用地(含商住地中的住宅用地)总计797.58亩,土地出让面积仅完成年计划的16.3%。如果容积率按3计算,建筑面积约150万平方米,不到1至7月成交量的三分之一。

                                                                                                                                                                            有业内人士介绍说,这种“饥渴式”供地从2014年就开始了。据中原地产研究中心数据,2013年长沙内六区经营性土地供地727万平方米,2014年499.2万平方米,2015年仅189万平方米,2016年332万平方米,2016年供地面积不到2013年的一半。

                                                                                                                                                                            横向比较来看,2017—2019年,长沙年均住宅用地供应计划是290万平米,同为二线城市的武汉、郑州、合肥的供应面积分别是1193万平米、800万平米与722万平米,均比长沙高出很多。

                                                                                                                                                                            土地供应为何不断在减少,以及与房价上涨有无关系?记者联系长沙市国土局,长沙市国土局供应处对《中国经济周刊》记者表示,“我们不回答这个问题,对外只回答业务问题”。

                                                                                                                                                                            长沙土地供应区域分布不均衡也相应加重了土地“饥渴症”。2017年上半年,望城区土地出让面积最多,占比45%。望城区此前是长沙的下辖县,城市建成面积狭小,2011年才变成长沙的第六区,并不属于长沙的主城区。此外,土地供应错位让开发商疯抢居住用地,导致居住用地(含居住比例较高的商住地)频频高溢价成交,这种情况甚至蔓延到了市郊。8月1日,长沙市郊的长沙县两块商住区出让,溢价近3倍,楼面价直逼周边房价。

                                                                                                                                                                            长沙一家房地产企业负责人易先生对《中国经济周刊》记者分析,住宅用地供应严重不足,应该是导致长沙这一波房价疯涨的重要因素。2017年上半年,长沙内六区成交土地楼面价3654元/平方米,同比涨106%。业内认为这成为房价上涨的直接推手。

                                                                                                                                                                            另一方面,近两年商业用地成为供地(不含工业用地)的主角,却大部分零溢价或流拍。有数据称长沙商业物业消化周期是97个月。

                                                                                                                                                                            土地闲置多达1.7万亩

                                                                                                                                                                            长沙市启动去存量土地三年行动

                                                                                                                                                                            业界人士推测,长沙近几年供地大幅缩减,可能与该市闲置用地太多有关。8月中旬,有媒体报道长沙目前闲置土地多达1.7万亩。

                                                                                                                                                                            探究其原因,从长沙市天心区国土部门公布的信息或可管中窥豹。至2017年3月,天心区闲置土地111宗,共7224.98亩。按照闲置原因共分为七大类:拆迁原因未动工的面积2641.17亩;规划原因未动工的面积2145.1亩;政策等原因未动工的面积184.58亩;基础设施不到位未动工的面积13.58亩;司法原因未动工的面积159.6亩;自身原因未动工的面积608.57亩;已开工并督促开发的项目面积1472.37亩。可见,某些闲置土地未开发原因与政府相关部门有关。

                                                                                                                                                                            对此,国家土地督察武汉局曾多次督办长沙闲置土地,但由于闲置土地涉及的利益方错综复杂,处置难度不小。

                                                                                                                                                                            今年4月,长沙市国土资源局局长汪泽秋新一届任期上任仅两个月就去职,有政府部门人士透露,这与汪对闲置土地处置不力有关。

                                                                                                                                                                            除已通过招拍挂进入市场的闲置土地外,另一种闲置土地被称为批而未供——指已从国土部门获得用地指标,但未进入土地二级开发市场的土地,分为批而未征和征而未供两种情况。这种土地大部分进入了各级政府的投资平台公司,从而间接导致土地闲置以及土地供应不足。

                                                                                                                                                                            2015年、2016年,长沙先导投资控股集团有限公司旗下的洋湖新城计划出让土地1326亩。结果在这两年时间里,洋湖新城实际仅出让土地约312亩,实际出让面积不到供应计划的四分之一。

                                                                                                                                                                            地方平台公司对闲置土地处理也颇为宽容。按相关政策,如因企业原因未能按时开发建设,闲置一年征收20%的闲置费,闲置两年则无偿收回土地。但是,长沙先导控股的滨江新城A3地块出让7年后仍未开发,A4地块出让4年才由远洋地产接手开发。

                                                                                                                                                                            此外,部分土地因发债设置抵押无法招拍挂。据兴业证券的报告,天心区城投公司土地储备 1500 余亩,其中 1000 多亩办了土地证,发债抵押了 890 亩,今年计划出让的土地只有230 亩。

                                                                                                                                                                            8月,长沙出台《长沙市去存量土地三年行动方案(2017—2019年)》,成立了由市长担任组长的去存量土地工作领导小组,决心用三年的时间盘活利用存量建设用地,为长沙市创建国家中心城市提供用地保障。不过,该三年行动方案并未向社会公布,究竟有多少闲置土地,为什么闲置,以及三年准备盘活多少土地,外界无从得知。

                                                                                                                                                                            房地产调控政策持续升级,但人才新政加剧供需失衡

                                                                                                                                                                          长沙滨江新城某楼盘售楼处  (《 中国经济周刊》记者 李永华 摄)

                                                                                                                                                                            8月28日,长沙发布土地新政,宣布试点熔断和限房价竞地价的拍地规则,熔断上限是挂牌起始价的150%,竞价达到最高限价仍有两个或两个以上竞买人继续竞买的,通过摇号产生竞得者。同时,竞得者建设的住宅商品房只能按政府限定房价销售。

                                                                                                                                                                            这可以说是长沙今年第三波房产新政。今年3月18日,长沙发布限购政策。5月30日,限购升级:暂停对在限购区域内已拥有两套及以上住房的本市户籍家庭出售商品房(含新建商品住房和二手房,下同);暂停对在限购区域内已拥有一套及以上住房的非本市户籍家庭出售商品住房。

                                                                                                                                                                            对熔断新政,长沙市国土局负责人表示,熔断政策的目的是避免再拍高价地,稳定楼市和房价,能更好地保护刚需。

                                                                                                                                                                            土地熔断政策在全国多个城市均已实施,长沙的创新之处是主要针对中端住宅商品房刚需市场,高端改善型住宅商品房则尊重市场规律,土地由市场自由竞价。至于何谓中高端住宅,政策并未做明确界定。

                                                                                                                                                                            《中国经济周刊》记者就此致电长沙市国土局问询,工作人员表示,具体还要等市政府确定,他们也不清楚,并且强调这只是试点。至于下一步会推出几块中端住宅用地,面积多大,何时推出,该工作人员表示均不知情。

                                                                                                                                                                            业内人士直言不讳地指出,中高端住宅的定义模糊,为政策施行提供了很大的弹性,当前情况,定位高端住宅的土地如果拍卖必然会出地王,这又如何稳定楼市和房价呢?

                                                                                                                                                                            房地产政策持续高压,长沙新推出的人才新政却被视为鼓励购房,进而推高房价。

                                                                                                                                                                            8月20日,长沙人才新政细则发布,大专以上学历、长沙工作且有一个月社保的人士就可以买房,35岁以下、本科以上学历者无需社保,迁了户口就可在长沙购房两套。而办理户口更简单,凭户口本、身份证、毕业证即可办理落户手续。

                                                                                                                                                                            这直接打破了5月20日发布的限购政策。根据这一政策,对在限购区域内无住房的非本市户籍家庭要在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明才能购买一套商品住房。

                                                                                                                                                                            无疑,人才新政为投资客提供了方便之门。8月底,来长沙的一位杭州投资客在购房微信群中认为,“(长沙)政府信号很明确,允许人才进入长沙并鼓励买房”。该投资客所在的杭州看房团领队“胡博士”甚至宣称,“当下的长沙是一个被新政激活的炸药桶,政府一脚把所有人踢醒了”,他的计划是:买入后“集体收租而且持有5年以上”。9月3日梅溪湖某楼盘开盘现场,已有一批沪杭投资客的身影。

                                                                                                                                                                            目前,长沙商品房消化周期为4个月。由于符合购房条件的人群骤增,市场普遍预计,这将加剧供需失衡,短期内市场将难以降温。据《中国经济周刊》记者了解,9月初,住建部到长沙督察房地产市场秩序,对长沙地产的后续变化有待观察。

                                                                                                                                                                            (上官丽娟对本文亦有贡献)

                                                                                                                                                                            雄安新区的创新举措,如同一个清晰的坐标,彰显了改革担当,也是面向未来的探索

                                                                                                                                                                            宣布设立雄安新区已有近半年时间,新区建设进展如何?新区究竟新在哪儿?未来又将驶向何方?这不仅是雄安当地老百姓的关切,更是全国上下的关注。近日,官方消息显示,雄安新区的规划出台之前,有三条原则已经“板上钉钉”:一是绝不搞土地财政;二是一定考虑百姓的长远利益;三是绝不搞形象工程。三条原则,条条扎实,字字有力,聚焦当前城市发展的主要症结,探索着中国城市发展的新方向。

                                                                                                                                                                            不搞土地财政,在全国范围都有示范效应。从中国近几十年城镇化发展历程看,一些地方政府搞土地财政、以房地产主导城市发展,已经形成固定套路。由此可能带来的问题包括:推高土地和房地产价格,吹起楼市的泡沫,增加老百姓的生活成本。如何实现“房子是用来住的,不是用来炒的”这一定位,很大程度上要从土地财政这个根儿上破题。雄安新区明确的这条原则,浇灭了不少炒房者的淘金梦,却可能打开地方城市化发展、推进财税体制改革的新思路。

                                                                                                                                                                            另一条原则,一定考虑老百姓的长远利益,也有深意。其意涵在于:让当地每个老百姓成为新区建设的参与者、受益者。比如,在推进城市化进程中,可能会遇到征地拆迁。以往的模式往往是“一锤子买卖”,农民拿了钱走人或者搬入楼房。眼下虽然有了保障,但未来如何发展,如何真正融入城市生活,却很少涉及。雄安新区的这条原则,实际上是在探索如何更好地分配城市化带来的诸多现实利益,分享城市发展的各项成果,真正让老百姓与城市的未来融为一体。

                                                                                                                                                                            而第三条原则,决不搞形象工程,则具有很强的针对性。比如在城市生态环境建设领域,以往有些城市追求的是一步到位、面子上好看,却不尊重自然规律。比如直接从其他地方移植已经成熟的植被,城市虽然绿起来了,但不过是拆东墙补西墙。雄安新区确定的这条原则,恰恰意味着真正遵从生态建设的规律,其背后的政策逻辑是看长远,保证对未来的统筹和谋划,而不为眼前的短期利益所诱惑。

                                                                                                                                                                            这三条原则放在一起看,则更能读出大文章。随着我国经济实力达到一定水平、城市化发展到一定阶段,无论是抑制房地产市场泡沫,还是完善城市化红利的再分配机制,抑或是建设绿色生态宜居城市,这些既是近年来舆论空间关注最多、讨论最多的话题,也是制约中国城市发展的主要症结。而作为“千年大计、国家大事”的雄安新区,如今勾勒的这三条原则,与其说是针对以上具体而现实的问题,不如说更彰显着整个国家关于这个时代的“问题意识”,以及解决这些问题的新思路、新尝试。换句话讲,雄安新区的创新举措,如同一个清晰的坐标,彰显了改革担当,也是面向未来的探索。

                                                                                                                                                                            37年前,深圳特区成立。如果说那时面临的首要问题是“吃饱饭”,第一位的任务是扩张规模与提高速度,那么今天雄安新区则要解决“吃得好”“吃得健康”的问题,需要实现更高质量、更有效率、更可持续发展。从深圳到雄安,从扩大对外开放、实现经济转轨,到疏解北京非首都功能、探索人口经济密集地区优化开发新模式,不同时代和阶段自有不同的历史命题,然而步履坚定的我们,一定能闯出新的天地。(彭 飞)